Non prendere un tasso che le tue gambe non potrebbero sopportare.

La casa è stabile col tasso fisso

GENNAIO 2008 - Il gatto calcola?Non c'è animale che riesca a muoversi tra gli oggetti fragili di casa meglio del gatto. Il gatto corre accanto a queste suppelletili, ma nemmeno le sfiora.Il gatto usa fare dei salti, da fermo, da un mobile all'altro della casa, a volte quando è più giovane riesce a saltare nel vuoto da una finestra all'altra. Ma prima di fare il salto sembra che il gatto calcoli le sue potenzialità di riuscita. Allunga la testa e nel comtempo con le zampe posteriore accenna al salto. Certo un errore può capitare e il gatto rovina per terra atterrando con le quattro zampe, ma nella quasi totalità dei casi il gatto rinunzia se capisce che ci sono difficoltà, invece procede se ritiene di farcela. Ovviamente il suo comportamento dipende dalle sue condizioni di salute del momento. Magari un giorno si sente meglio e fa dei salti pazzi, altri giorni non sta tanto bene e allora si raggomitala e dorme. Certo è che il gatto quando fa un salto nel 99% dei casi si sposta proprio nel punto che aveva puntato e scelto per atterrare.Si può dire dunque che il gatto di solito non fa un salto al di sopra delle sue possibilità. Ma noi uomini facciamo il passo quanto è lunga la gamba? Pare che negli USA questo sano criterio non sia stato seguito.
Il tasso fisso nei contratti di mutuo non risente dell'andamento dei tassi di mercato e delle oscillazioni dei mercati finanziari, il tasso fisso è maggiormente indicato quando si prevede un aumento del costo del denaro nel lungo periodo. Mi pare che non sia poco. Si fa il contratto e non ci si pensa più. Ogni mese, oppure dopo ogni determinato periodo, siano sei, quattro, tre mesi oppure un anno, si sa cosa ti aspetta. La rata rimane ferma, bloccata anche se si avverasse un rovescio finanziario di proporzioni colossali. E' meglio la tranquillità piuttosto che risparmiare qualcosina col tasso variabile.E' meglio il certo per l'incerto. Le istituzioni finanziarie, però non mollano, e sfoderano soluzioni intermedie. Vedi il tasso dei mutui capped rate, i mutui a tasso bilanciato e i mutui a rata costante e durata variabile. I mutui capped rate o tetto massimo sono a tutti gli effetti dei mutui a tasso variabile, solo che...il tasso di interesse è destinato a rimanere al di sotto di una soglia massima, indipendentemente dall’andamento dei tassi di mercato. Il mutuatario, in definitiva, non sarà tenuto a corrispondere alla banca un tasso d'interesse superiore al tetto massimo stabilito contrattualmente, anche nell'eventualità in cui la somma Euribor + spread dovesse oltrepassare tale valore. Benché il tasso di interesse iniziale sia superiore se confrontato con quello di un comune mutuo a tasso variabile (ma comunque inferiore rispetto ad un mutuo a tasso fisso), si tratta una soluzione che permette al mutuatario di evitare un eccessivo rialzo delle rate da pagare nel caso in cui si verifichino rilevanti cambiamenti a livello di mercato. E' possibile, però, e qui può stare la fregatura, che il tetto massimo non rimanga in vigore per tutta la durata del mutuo o che siano previste delle modifiche al suo valore con il passare del tempo. Perciò l'aspirante mutuatario dovrà debitamente informarsi, richiedendo all'istituto finanziatore la documentazione alla base delle offerte proposte: cioè deve essere molto accorto.I mutui a tasso bilanciato non risolvono il problema dell'incertezza, perchè rimane un tasso variabile almeno al 50% della sua struttura. I mutui a rata costante e durata variabile,l'ultima evoluzione del tasso, sono sempre regolati a tasso variabile. Solo che al mutuatario viene concessa la possibilità, nel caso che i tassi di riferimento si alzassero al di là di una certa soglia, come da contratto, di aumentare il numero delle rate, cioè di postergare la durata del mutuo continuando a pagare la stessa rata o quasi. Cioè si sa quando il mutuo inizia, non si sa quando finisce: un mutuo a vita che può arrivare fino alla tomba. In questo infausto caso gli eredi, non certo allegri, del mutuatario potrebbero aggiungere all'epitaffio: "sempre pagò, fortissimamente pagò, fino alla consunzione pagò!!!". Sono delle alternative al tasso fisso francamente poco attraenti. In una pagina di questo sito è stato predisposto un programmino che calcola la rata costante di un mutuo secondo il tasso e la periodicità dei pagamenti. Provatelo. Vi accorgerete che quando il mutuo supera i 25 anni ciò che si deve restituire alle istituzioni finanziarie è notevolmente alto.
Ma poi con quali argomentazioni le istituzioni finanziarie propongono i mutui a tasso variabile? Il costo del denaro, dicono, non dovrebbe salire. E l'abbiamo visto negli USA com'è andata a finire. E il peggio, come dice qualche voce autorevole, ancora non è passato. Se aumenta il costo dell'energia, a catena aumenterà tutto. Non saranno gli ordinamenti della UE a non far salire i prezzi, gli ordinamenti fondati... sulla concorrenza. Intanto il tasso di sconto della BCE è al 4%, ma il tasso Euribor(tasso, che corrisponde al tasso interbancario di riferimento diffuso ogni giorno dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Europea cedono i depositi in prestito, e che viene utilizzato per l'indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile: mentrel l'Eurirs è il tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso ) è ben sù.
Una spiegazione del perchè le istituzioni finanziarie propongano il tasso variabile per i mutui ipotecari sta nel fatto che la struttura dei mutui a tasso variabile è simmetrica a quella delle obbligazioni a tasso variabile. Cioè la massa dei mutuatari può essere vista come un soggetto che rilascia delle obbligazioni a lunga durata. Le istitizioni finanziarie che finanziano i mutui, invece, possono essere viste come obbligazionisti privilegiati in quanto iscrivono ipoteca a loro favore sugli immobili di cui è finanziato l'acquisto. A questo punto basta che i mutui a tasso variabile siano cartolarizzati e inseriti nei CDO -obbligazioni collateralizzate di debito- e venduti. Venderli non è difficile. I fondi hedge (fondi speculativi) hanno comprato negli Usa pure i mutui subprime(cioè i mutui concessi a persone che non avevano un reddito certo). Li hanno comprati perchè certe istituzioni finanziarie hanno dato a quei mutui subprime un rating soddisfacente! E' lampante il conflitto d'interesse se ci fosse qualche legame tra le istituzioni che finanziano i mutui e le istituzioni che danno i rating. Mentre per i "fondi speculativi" c'è da dire che i loro manager vengono remunerati più che con uno stipendio mensile da grossi "premi" che possono ottenere se raggiungono determinati obbiettivi. Questi "premi" a volte sono stratosferici: facilmente possono raggiungere e superare cifre che un funzionario stipendiato non percepisce nell'intero arco della sua vita lavorativa. Succede spesso che certi manager, una volta raggiunti gli obbiettivi e il premio si dimettano al primo sentore di cambiamento in negativo del trend.
In definitiva la variabilità del tasso rende i mutui appetibili a un certo tipo di investitore, ma lascia le spalle scoperte al mutuatario.